아파트 계약서 주의사항 : 하자담보 및 특약사항 간단 정리

아파트를 처음 매매하시려면 이것저것 알아봐야 할 것이 참 많습니다. 그래서 아파트 계약할 당시 계약서에 명시해야 할 내용들을 정리를 해보자 합니다.

아파트 매매를 하시려면 계약서를 써야 하는데 어떤 부분을 체크해야 하는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

특약 사항

특약사항이란 계약 당사자간 합의하에 이루어지는 약속입니다. 계약서상 기재되지 않은 내용이지만 구두 또는 서면으로서 협의되는 사항이죠. 대체로 임대인과의 수리의무에 대한 해결방법으로 사용되는 경우가 많습니다.

특약사항의 종류는 크게 두 가지입니다. 법률관계와 사실관계로 나뉩니다. 법률관계는 법에 의한 관계를 말하는 것으로 보통 권리위무관계라고 말합니다. 즉 법에 의해 형성된 권리와 그에 준하는 의무를 말합니다. 그리고 사실관계는 어떤 사례를 풀거라 판례를 분석할 때 쓰는 관계입니다.

이제 일반적인 아파트 매매 시 특약사항에 대해서 알아보겠습니다.

아파트 매매계약서 작성 시 넣어야 할 특약사항들

1. 아파트 매매 체결 관련(일반적인 사항)

"현 시설 상태에서의 매매계약이며, 매수인 현장확인 및 등기사항 증명서, 토지대장, 건축물대장을 확인하고 계약을 체결함"

현 시설 상태에서의 매매 계약이라는 지점을 표기한 특약사항입니다.

2. 잔금일 이후 하자 발견

"현 시설물 상태의 계약이나 계약 후에 중대한 하자(누수, 보일러고장, 하수도막힘, 유리창파손 등)이 있을 경우, 매도인은 이를 수리해 주기로 한다"

누수 등 중대 하자 사항에 대해 잔금일 전까지 보수하기로 협의하고, 잔금 이후 건물에 대한 하자는 잔금 지급 후 6개월 이내에 발견 시 매도인의 책임이며, 그 이후는 매수인이 책임지기로한다. 이런 식으로 작성하셔도 됩니다.

원래 누수나 시설물에 대한 중대 하자 같은 경우는 잔금 시 발견되면 보수 또는 비용처리하시면 됩니다. 누수 같은 경우는 법적으로도 배상책임을 인정하고 있어서 계약서에 별도 명기하지 않아도 책임을 물을 수 있다고 합니다. 하지만 매매 같은 경우 큰돈이 오고 가는 계약이므로 확실하게 특약을 작성하고 가시는 게 좋다고 봅니다.

3. 공과금 납부 관련

"각종 조세 공과금은 잔금일에 기준으로 정산하기로 한다"

각종 공과금인 관리비, 가스비, 전기요금 등을 얘기하는 사항인데요. 이 사항은 대부분 공인중개사에서 신경 써서 처리해 주는 부분인데요. 가끔 문제가 생기는 경우는 매수자가 잔금 전에 상호 협의를 하고 리모델링 공사 등의 사정으로 기준일은 다르게 하는 경우도 있다고 하네요.

4. 잔금일 및 인도일 조정 관련

"잔금일 또는 본 부동산 인도일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다"

잔금일 같은 경우는 보통 은행의 대출을 받아서 하기 때문에 은행에 사전에 대출 심사를 받으면 잔금일은 거의 대부분 지켜집니다. 하지만 만약 매수자가 세입자를 구해야 하는 상황이 있을 수도 있기 때문에 잔금일과 인도일 같은 경우 조금씩 조정이 가능하도록 문구를 작성합니다.